房委會早前推出剩餘居屋第三期，包括藍田鯉安苑及馬鞍山錦豐苑等。房署售樓說明書中，清楚列出建築面積、實用面積、窗台面積（如有的話），以及按比例攤分的公用地方面積。實用面積不包括窗台面積，價目表上的資料亦然。這一向是銷售居屋的計算方法，符合地政署「實用面積」定義，並與香港測量師學會及消費者委員會指引相符。大家可用單位的淨實用面積（不包括窗台等面積）來計算單位呎價，比較不同單位。 私樓說明書沒列明實用面積 　但在私人住宅物業市場，情況則不同。以往樓盤的銷售說明書或價目表，多只有建築面積，沒有實用面積，有些說明書甚至不會列明附屬地方如窗台、冷氣機房等面積或分攤公用地方面積，普通市民作為消費者難以用標準化的單位淨實用面積來計算呎價，以作比較。 　

一直以來，社會要求有一套清晰及標準化的樓宇銷售面積定義，讓消費者明確計算樓宇呎價，就不同單位作出比較。為回應社會要求，政府曾打算訂立法例以監管樓花的銷售說明，但後來因香港地產建設商會反對，並提出自我規管指引的建議，政府才將立法工作擱置一旁。 　

雖然香港地產建設商會訂定的指引，在多次修訂後，目前已規定售樓書及價目表，分開列出建築面積、銷售面積（即以往的實用面積）、工作平台、露台、窗台等附屬地方的面積，但是價目表上的銷售面積仍包括工作平台、窗台等面積，與地政署在審批「預售樓花同意方案書中」要求單位銷售面積與窗台、工作平台等其他設施的面積分列出來有差別。 　

舉例，長沙灣One New York樓盤其中一個建築面積332呎的單位，銷售面積254呎，其中有25呎是屬於窗台及工作平台，訂價200多萬，當以價單銷售面積計算，呎價為8,291元，若扣除窗台及工作平台，以單位淨實用面積計算，呎價其實高達9,197元，高出11%。 　

當測量師、銀行及各政府部門對單位進行價值評估時，都是根據香港測量師學會的準則進行。香港測量師學會早前提出住宅物業的量度守則補編，訂明銷售面積不包括閣樓、窗台、平台、花園等附屬地方面積，單位的主體及各項附屬地方面積需要分開量度及列出。 提高住宅物業銷售透明度 　民主黨認為有了這清晰定義，主體面積在扣除窗台等附屬地方面積後，與居屋說明書所列的實用面積有異曲同工之效，較符合消費者利益。民主黨建議政府應透過「預售樓花同意方案」安排，及要求香港地產建設商會修訂其指引，使之與香港測量師學會的量度守則補編相符，要求發展商在標準的價目表格式中分列單位的建築面積、主體面積、各項附屬地方面積及分攤公用地方面積，以及將有關資料上載相關網頁，讓市民一目了然。 　

筆者並建議香港地產代理監管局應盡快修訂地產代理守則，訂明地產代理須向客戶提供以單位主題面積計算的呎價資料。筆者希望政府及有關團體能考慮上述建議，提高住宅物業銷售的透明度，保障消費者權益。

同刊於2008年3月26日文匯報

作者 李華明