房委會早前推出剩餘居屋第三期,包括藍田鯉安苑及馬鞍山錦豐苑等。房署售樓說明書中,清楚列出建築面積、實用面積、窗台面積(如有的話),以及按比例攤分的公用地方面積。實用面積不包括窗台面積,價目表上的資料亦然。這一向是銷售居屋的計算方法,符合地政署「實用面積」定義,並與香港測量師學會及消費者委員會指引相符。大家可用單位的淨實用面積(不包括窗台等面積)來計算單位呎價,比較不同單位。 私樓說明書沒列明實用面積 但在私人住宅物業市場,情況則不同。以往樓盤的銷售說明書或價目表,多只有建築面積,沒有實用面積,有些說明書甚至不會列明附屬地方如窗台、冷氣機房等面積或分攤公用地方面積,普通市民作為消費者難以用標準化的單位淨實用面積來計算呎價,以作比較。
一直以來,社會要求有一套清晰及標準化的樓宇銷售面積定義,讓消費者明確計算樓宇呎價,就不同單位作出比較。為回應社會要求,政府曾打算訂立法例以監管樓花的銷售說明,但後來因香港地產建設商會反對,並提出自我規管指引的建議,政府才將立法工作擱置一旁。
雖然香港地產建設商會訂定的指引,在多次修訂後,目前已規定售樓書及價目表,分開列出建築面積、銷售面積(即以往的實用面積)、工作平台、露台、窗台等附屬地方的面積,但是價目表上的銷售面積仍包括工作平台、窗台等面積,與地政署在審批「預售樓花同意方案書中」要求單位銷售面積與窗台、工作平台等其他設施的面積分列出來有差別。
舉例,長沙灣One New York樓盤其中一個建築面積332呎的單位,銷售面積254呎,其中有25呎是屬於窗台及工作平台,訂價200多萬,當以價單銷售面積計算,呎價為8,291元,若扣除窗台及工作平台,以單位淨實用面積計算,呎價其實高達9,197元,高出11%。
當測量師、銀行及各政府部門對單位進行價值評估時,都是根據香港測量師學會的準則進行。香港測量師學會早前提出住宅物業的量度守則補編,訂明銷售面積不包括閣樓、窗台、平台、花園等附屬地方面積,單位的主體及各項附屬地方面積需要分開量度及列出。 提高住宅物業銷售透明度 民主黨認為有了這清晰定義,主體面積在扣除窗台等附屬地方面積後,與居屋說明書所列的實用面積有異曲同工之效,較符合消費者利益。民主黨建議政府應透過「預售樓花同意方案」安排,及要求香港地產建設商會修訂其指引,使之與香港測量師學會的量度守則補編相符,要求發展商在標準的價目表格式中分列單位的建築面積、主體面積、各項附屬地方面積及分攤公用地方面積,以及將有關資料上載相關網頁,讓市民一目了然。
筆者並建議香港地產代理監管局應盡快修訂地產代理守則,訂明地產代理須向客戶提供以單位主題面積計算的呎價資料。筆者希望政府及有關團體能考慮上述建議,提高住宅物業銷售的透明度,保障消費者權益。
同刊於2008年3月26日文匯報
作者 李華明