住宅物業在香港的既是消費品，同時亦被普遍視為投資保值的工具，買家最關注的是樓價是否受市場支持，故此市場反應往往是入市的關鍵，令發展商有很大的誘因從事市場失當的行為。但一手樓市場卻一直缺乏監管，好像今年就爆出的種植道一號事件，當中就涉及發展商披露的虛假的銷情。

就此，雖然政府最近提出了幾項措施，包括統一地產業界的內部指引中有關出售單位的定義、及向買家發放消委會印製的「買家須知」清單，但這種「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的方法根本不能有效保障消費者。一來業界指引並沒有法律效力，買家根本不知自己有何權益，而對違反指引的發展商更沒有懲罰，對買家保障的意義不大；而消委會提供的「買家須知」在一個缺乏監管的一手樓市場下，無疑是叫買家在鱷魚潭中自救，把監管的責任推得一乾二淨。

現時政府對地產發展商的監管是三無：一無針對性監管法規，二無調查及監管機構，三無懲罰。

縱使一個地產代理發放虛假消息，都會被罰停牌，但對發展商發放虛假消息，誤導買家入市的行為，卻沒有針對性的法例或機構監管。政府現時主要靠「同意方案」要求發展商在出售樓花時提供售樓說明書，但這只是一般的行政指引，法律約束力有限，更未有對售樓說明書的內容作詳細及標準的規定，對內部認購樓花的監管亦更為寬鬆，例如沒有規定須向準買家提供發售單位價目表，「同意方案」也未有針對市場失當行為作出監管。

一手住宅物業市場的市場失當行為一直存在。好像去年發生的凱旋門事件中，就有發展商拒絕向準買家提供全面的價單，造成對買家不公平的資訊不平衡狀況；另外，當有一名買家以一攬子方式向發展商以高價購入一個頂層單位，同時以低於市價購入三個單位時，發展商卻選擇性地公布了整項交易中高價購入頂層單位的銷情，令人質疑發展商是刻意誤導市場，事件有可能涉及內幕交易及披露誤導性資料兩項市場失當行為。

而今年爆出了種植道一號事件亦涉及虛假交易及披露虛假資料的行為。 除了上述的情況外，發展商更在「內部認購」方式出售樓花時分批出售單位，先推出極少量單位來製造成交熱烈的假象，然後再加推大量單位，又或利用物業代理、以及發展商的相關公司及人士以特殊的價格及優惠條款購入，抬高價格或造成反應熱烈的假象，吸引普通小買家入市，然後再「撻定」，發展商甚至用回佣或其它優惠作報酬，補償予相關人士「撻定」的損失。

上述的市場失當行為嚴重妨害市場正常運作，令小投資者承擔不必要的風險及損失，是嚴重的監管漏洞。現時香港的證券及期貨市場已有針對性地法例及證監會來規管證券市場的市場失當行為，並對違反規定者作出懲罰，令投資者可在一個相對公平的環境下交易。

而每年交易量達數百億港元的樓花市場竟沒有類似的監管，這明顯與香港作為國際金融中心，強調保障投資者及消費者的合理權益的原則不符。政府實有必要參考證券市場的做法，制訂適用於監管一手私人住宅市場的法例，禁止包括內幕交易、虛假交易、操控價格、及披露虛假或具誤導性的資料等市場失當行為，以確保物業市場健康發展。

同刊於2006年資本雜誌七月號

作者： 李永達