城市規劃委員會在9月27日公佈將三幅「不包括土地」，包括西貢海下、白腊及沙頭角鎖羅盆納入分區計劃大綱圖。城規會建議三個地方均有地段劃出作鄉村式發展用途（海下：2.6公頃；白腊：2.4公頃；鎖羅盤：4.1公頃）。民主黨環境政策發言人、立法會議員胡志偉亦將於12月4日立法會大會就不包括土地政策提出動議辯論。胡志偉亦曾就海下、白腊及鎖羅盤建議劃做鄉村式發展的土地進行業權調查，並於今日舉行記者會公布調查結果。

會上胡志偉引述在海下及白腊建議劃做「鄉村式發展」用地的區域的調查結果顯示，多數用地均已售予發展商，當中白腊的擬議用地更是多數由一間名為Master Mind Development Limited的公司擁有，據公司註冊處的紀錄顯示，該公司董事與一間本地的發展商有關連。另外，海下擬建議劃做「鄉村式發展」用地的土地則主要由5間私人公司持有（分別為Vantix Limited、Sino Joint Limited、Eastern Island Land development Co., Limited、Xinhua Bookstore Xiang Jiang Group Limited、Group Rise Investment Development Limited）。

根據紀錄，部份位處建議「鄉村式發展」用地的土地成交價甚高（見附件）。更令人詫異的是，這些私人公司擁有的土地剛好與建議劃做「鄉村式發展」用地的範圍相若他質疑是否有人預先購入土地以待劃做「鄉村式發展」土地後改變土地用途。 胡志偉批評規劃署及漁護署嚴重失職。

他首先質疑，如果是為了鄉民的住屋需要，把這些「不包括土地」劃做「鄉村式發展」的話，那政府為何明知這些土地不屬鄉民的時候仍繼續建議提供鄉村式發展用地？其次，在維護郊野公園的生態環境及發展商的利益之間，政府為何會選擇後者而令發展商有機會藉鄉村式發展用地牟取豐厚利潤？第三，這些不包括土地的任何發展均有機會影響鄰近郊野公園的生態（例如排污要求、水道等），漁護署有沒有履行作為郊野公園管理當局的責任，審視這些發展對生態的影響？

胡志偉表示，如果這些土地不用法定圖則，而用納入郊野公園方式進行規管，那麼日後這些土地的發展將按照原有政府集體批租官契的規定；即農地只可作農業用途，而非像城規會建議一樣，可改作建村屋甚至進一步發展成渡假村。更重要是，新界一直有所謂「套丁」的現象，即原居民與發展商透過操作丁權程序去發展成屋苑，既然現時海下及白腊的土地已由私人發展商擁有，政府是否應重申考慮在海下、白腊劃出鄉村式發展的決定？ 另一個更不合理的例子是位於印洲塘海岸公園附近的鎖羅盆。根據城規會的文件指出，該村現時並沒有人居住，然而規劃文件中提到劃入「鄉村式發展」的土地達到4.1公頃，並打算供1,000人居住。以最保守計算，預留的用地可興建超過200幢俗稱丁屋的新界豁免管制屋宇。如果按照政府提供的五個原則，（即根據地點的保育價值、景觀及美學價值、地理位置、現有民居的規模，以及面對相關發展壓力的因素）難以想像為何鎖羅盆不被劃入郊野公園。而在一條位置偏遠、缺乏基礎公共設施及已廢棄接近30年的鄉村預留大規模的鄉村式發展用地更加是匪夷所思。

胡志偉要求政府重新評估將海下、白腊及鎖羅盆共三幅「不包括土地」納入郊野公園範圍；同時要求政府應立即檢討有關採用法定圖則處理「不包括土地」的準則，並要求漁護署履行責任，再次審視現時交由規劃署負責的不包括土地，以及按照審計署長第六十一號報告書的建議；盡快公佈處理「不包括土地」的時間表及安排。

另外，城規會邀請公眾就海下、白腊及沙頭角鎖羅盆的申述將於下星期三（11月27日）截止，胡志偉呼籲關注郊野公園的市民在截止日期前向城規會提出反對意見，反對三幅土地上的「鄉村式發展」用地的決定。  

環境政策發言人、立法會議員　胡志偉